日本の不動産を購入・運用している外国人の方は多いです。
しかし、急な帰国などを理由に不動産を手放さなければいけない時の対応に困ってしまう方もいるようです。
今回の記事では、外国人オーナーに向けて、不動産買取・仲介売却をする方法やそれぞれの特徴について詳しく説明します。
すでに日本で不動産を所有している・これから日本の不動産を購入しようと考えている外国人の方は、ぜひ参考にしてください。
不動産を手放す方法には、買取・仲介売却の2種類がある
外国人の方に限らず、日本の不動産を手放す方法には、不動産買取・仲介売却の2種類が存在します。
どちらが自分に適した方法か考えてみてください。
不動産買取とは
不動産買取とは、自分が所有している不動産を買主に売るのではなく、不動産業者に買い取ってもらう方法です。
仲介売却の場合、価格設定などによっては買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。特に買主がすぐに見つかるのが難しそうな条件の物件・時間の余裕がない状態の方、早期に住宅を手放したい時におすすめの方法だと言えるでしょう。
ただし、不動産の市場価格よりも買取価格が低くなる可能性があります。
仲介売却とは
不動産の仲介売却とは、仲介業者（不動産業者）を挟んで物件の買主を探すことです。
不動産業者は、不動産を宣伝・集客して買主を見つけます。
住宅の売却までにある程度の時間はかかりますが、「時間をかけても高く売りたい」と考えている方におすすめの方法です。
売買契約が成立した後に仲介手数料が取られるものの、不動産買取よりも高い買取価格がつくケースが多いです。
不動産買取のメリットとは
不動産買取のメリットには、次のようなものがあります。
早期売却ができる
不動産買取では時間をかけて買主を探す必要がないことから、短期間で不動産を売却できます。
そのため、すぐに不動産を売りたい時に適した選択肢だと言えるでしょう。
急ぎで現金を入手する必要がある方にも有効です。
仲介手数料がかからない
仲介手数料とは、不動産の売却を依頼した不動産業者に支払うお金のことです。
仲介売却時の仲介手数料は、以下のように定められています。
・ 200万円以下：売却価格×5%+消費税
・ 200万円超～400万円以下：売却価格×4%+2万円+消費税
・ 400万円超え：売却価格×3%＋6万円＋消費税
さらに2024（令和6）年6月21日に告示が改正され、2024（令和6）年7月1日より、「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円＋消費税を受け取ることができる」ことになりました。
不動産の売却額が高額になるほど、仲介手数料の負担が重くなります。
また、800万以下であっても30万円＋消費税がかかることになります。
不動産買取では、仲介手数料がかかりません。
状態が悪い不動産も買い取ってもらいやすい
不動産業者は、不動産買取で買い取った不動産をリノベーションまたは解体してから販売します。
そのため、築年数が古い・何らかの欠陥を抱えている不動産でも、売却しやすいでしょう。
もちろん、問題を抱える不動産の買取価格は下がってしまいますが、「いつまで経っても売れない」という状態に陥りません。
仲介売却のメリットとは
一般的に不動産の売却は、不動産業者など専門業者に仲介を依頼します。
仲介売却のメリットは次の通りです。
不動産買取よりも高額な買取価格になるケースが多い
仲介売却では、不動産業者が不動産をリフォーム・解体する必要がありません。
すでに買主も決まっている状態で売買契約を結ぶため、市場価格と同等の価格帯で不動産を売却できるでしょう。
購入希望者から値下げを依頼されることもありますが、売主が最終的な決定を下せます。
購入検討者からの意見を参考にできる
不動産の売却活動中には、内覧などで購入検討者と話をする機会ができます。
「購入検討者がなぜ購入に至らなかったのか」という意見や理由を参考にすれば、自分が所有している不動産の市場価値を理解しやすくなるでしょう。
また、不動産の市場価値を上げるために必要なポイントを知り、工夫するという手もあります。
「買取保証型」の仲介売却
一定期間「仲介売却」として市場で売却活動を行い、あらかじめ定めた期間内に成約に至らなかった場合に、不動産業者が事前に決めた価格で物件を買い取る「買取保証型」の仲介売却という選択肢があります。
売却期限が明確になるため、急な帰国などスケジュールが限られている場合でも安心です。
ただし、最終的な買取価格は、仲介売却で設定する市場価格よりも低くなる点には注意が必要です。買取と仲介売却の間のイメージです。
不動産買取と仲介売却の注意点
不動産買取と仲介売却には、それぞれ別の注意点があります。
メリットだけでなく注意点も理解した上で、不動産を手放す方法を決めましょう。
不動産買取の注意点
不動産買取は、市場価格と比較して7割程度まで買取価格が下がってしまうケースが多いという注意点があります。
例えば、市場価格が2,000万円の不動産が、1,400万円まで下がると考えてください。
不動産業者は買い取った不動産に手を加えてから商品として販売します。
そのためのコストが買取価格から引かれてしまうのです。
また、不動産買取に仲介手数料は存在しませんが、以下のような費用はかかります。
- ・ 譲渡所得税（売却益がある場合）
- ・ 抵当権抹消登記費用
- ・ 印紙税
- ・ 司法書士報酬
- ・ ローン繰上げ返済の手数料（ローンの残りがある場合）
仲介売却の注意点
不動産業者が提示した査定額は売買が保証されたものではありません。
そのため、査定額が高かったとしても、値下げをするまで売れない・購入希望者から値下げ交渉がある可能性を考えておいてください。
さらに、不動産の媒介契約をしても、必ず不動産が売れるとは限らないのです。
販売が長期化すると、「何ヶ月も売れていない物件」として不動産そのもののイメージが悪くなる恐れがあります。
不動産買取・仲介売却の基本的な流れ
この章では、不動産買取と仲介売却の基本的な流れを紹介します。
不動産を手放す時のステップをイメージしましょう。
不動産買取の流れ
不動産買取にかかる期間は、最短で1週間程度です。
- ・ 情報収集：不動産の相場価値調査・買取を依頼する不動産業者選び
- ・ 査定・調査：不動産業者に不動産を査定してもらう
- ・ 買取価格の決定：不動産業者から買取価格や条件を提示される
- ・ 売買契約：提案内容に納得できたら契約に進む・手付金を受け取る
- ・ 物件引き渡し・残代金決済：物件を引渡し残代金を決済する
仲介売却の流れ
不動産業者に依頼して不動産を売却するためにかかる期間は数ヶ月〜で、1年以上の時間が必要になる可能性もあります。
- ・ 情報収集：不動産の相場価値調査・仲介を依頼する不動産業者選び
- ・ 査定・調査：不動産業者に不動産を査定してもらう
- ・ 販売価格の決定：売買活動スタート時の売り出し価格を決定する
- ・ 媒介契約を締結する：不動産の売買活動を依頼するための媒介契約を締結する
- ・ 不動産業者が売買活動を進める：購入希望者からの問い合わせ対応や内覧対・ 応も任せられる
- ・ 売買契約：買主が決定したら売買契約を締結する・手付金を受け取る
- ・ 物件引き渡し・残代金決済：物件を引渡し残代金を決済する
まとめ
外国人の方が急な帰国などを理由に不動産を手放したいと考えた時の選択肢には、不動産買取または仲介売却という2通りの手段があります。
どちらにもメリットとデメリットが存在することから、自分に適した方法を選択しましょう。
「可能な限り早く売りたい」場合は買取、「少しでも高く売りたい」場合は仲介売却が良いとされていますが、家族の都合に合わせて考えると良いです。
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